Pokud jste někdy vyřizovali hypotéku nebo jiný větší úvěr, možná jste narazili na zkratky LTV, DTI a DSTI. Pro banky jsou zásadní, pro vás mohou být užitečným nástrojem, jak odhadnout své šance na získání financování a vyhnout se zbytečným problémům.
Co znamená LTV a proč banky tolik zajímá
LTV (Loan to Value) udává poměr mezi výší úvěru a hodnotou zajištění, nejčastěji nemovitosti, kterou kupujete nebo dáváte do zástavy. Čím nižší je toto číslo, tím menší riziko pro banku. Příklad: kupujete byt za 2 miliony korun a chcete si půjčit 1,6 milionu – vaše LTV je 80 %.
Česká národní banka stanovuje pro banky maximální hranici, obvykle právě zmíněných 80 %. Pokud jste mladší 36 let a splníte určité podmínky, můžete dosáhnout na 90 %. V praxi to znamená, že běžný žadatel musí minimálně pětinu kupní ceny pokrýt vlastními prostředky.
Nižší LTV často přináší lepší úrokovou sazbu. Banka totiž ví, že pokud byste nespláceli, prodej zajištěné nemovitosti pokryje větší část dluhu. Proto se vyplatí předem našetřit co nejvíce – rozdíl v úrocích během dvaceti nebo třiceti let může totiž dělat i stovky tisíc korun. Nejde jen o číslo na papíře, ale o jeden z faktorů, který může rozhodnout o tom, zda budete splácet pohodlně, nebo na hraně svých možností.
DTI jako celkový pohled na vaše dluhy
Další zkratkou, se kterou se často setkáte, je DTI (Debt to Income). Vyjadřuje poměr všech vašich dluhů vůči vašemu ročnímu čistému příjmu. Tento pojem nezaznívá jen u vyřizování hypotéky, ale i u sjednávání spotřebitelského úvěru, leasingu, kreditní karty, kontokorentu a u další závazků.
Pro banku i jiné poskytovatele je DTI signálem, jak moc jste zatížení a jestli si můžete dovolit další úvěr. Pokud máte DTI vysoké, je to jasný signál, že už teď splácíte hodně a další závazek by mohl být rizikový. A i když některé instituce dokážou „přimhouřit oko“, pro vás to znamená vyšší splátky a větší finanční zátěž, která může být dlouhodobě neudržitelná.
Česká národní banka doporučuje, aby DTI nepřekročilo hodnotu 8,5. To znamená, že celková výše vašich dluhů by neměla být vyšší než osmiapůlnásobek vašeho ročního čistého příjmu. Pokud například vyděláváte 500 tisíc korun čistého za rok, ideální je udržet dluhy pod hranicí 4,25 milionu korun.
DSTI říká, kolik vám po splátkách zůstane na život
Stejně důležitá jako DTI, ne-li více, je DSTI (Debt Service to Income). Ten ukazuje, kolik procent vašeho čistého měsíčního příjmu odchází na splátky všech dluhů.
Výpočet je jednoduchý. Sečtete všechny měsíční splátky, výsledek vydělíte čistým příjmem a následně vynásobíte stem. Tedy: (součet všech měsíčních splátek / čistý příjem) × 100.
Například:
- Vyděláváte 40 tisíc a měsíčně platíte splátky za úvěry v hodnotě 15 tisíc.
- Podle vzorečku vypočítáte: 15000/40000×100=37,5.
- Vaše DSTI je tedy 37,5 %.
Takové číslo většinou projde, ale když se přiblížíte k limitu, může být jakýkoli nečekaný výdaj problém. A to i v případě, že to bude půjčka online, i když splátka vypadá přijatelně.
ČNB totiž doporučuje, aby lidé mladší 36 let nepřekročili hranici 45 %, u starších je limit 40 %. To znamená, že pokud vyděláváte 40 tisíc čistého měsíčně, všechny splátky dohromady by neměly být vyšší než 18 tisíc korun (u starších žadatelů dokonce méně).
Jak tyto ukazatele zlepšit
Není třeba se hned hroutit, pokud vaše čísla nevypadají ideálně. Některé úpravy můžete provést poměrně rychle:
- Snižte své závazky – splaťte menší půjčky, zrušte kreditní karty a kontokorenty, které nepoužíváte. I nečerpané limity se do výpočtů započítávají.
- Zvyšte příjmy – brigáda, pronájem části bytu, drobné podnikání… Každá koruna navíc pomůže snížit ukazatele.
- Prodlužte dobu splácení – sníží to měsíční splátku, a tím i DSTI, i když v konečném součtu zaplatíte více na úrocích.
- Zvažte spoludlužníka – pokud budete žádat o úvěr s partnerem nebo rodinným příslušníkem, banky budou počítat příjmy vás obou.
Je dobré si také vytvořit rezervu, ideálně alespoň ve výši tří až šesti měsíčních výdajů. Díky tomu se nebudete muset zadlužovat při každé nečekané situaci a vaše ukazatele zůstanou v bezpečné zóně.
Praktické rady před žádostí o úvěr
Předtím, než požádáte o financování, si všechny tři ukazatele spočítejte sami. Online kalkulačky na stránkách bank vám to usnadní a budete vědět, jak si stojíte. Vyhnete se tak zbytečnému zamítnutí žádosti. To se totiž také promítá do registrů a značně snižuj vaše šance u dalších poskytovatelů.
Při vyplňování formulářů buďte poctiví. Poskytovatelé, tedy alespoň ti kvalitní, si stejně vše ověřují v registrech dlužníků. Jakékoli zatajení může vést nejen k zamítnutí úvěru, ale i k tomu, že si v budoucnu zavřete dveře k jiným nabídkám.
A co dělat, pokud vaše čísla nesplňují přísná bankovní kritéria? Stále máte možnost obrátit se na nebankovní poskytovatele, kteří jsou v některých ohledech benevolentnější. Například na https://proficredit.cz/pujcka-ihned najdete varianty, které mohou být řešením, pokud potřebujete finance rychle a nechcete čekat na složité bankovní schvalování.
Proč si tato čísla pohlídat
LTV, DTI a DSTI nejsou jen interní nástroje bank. Jsou to ukazatelé vaší vlastní finanční kondice. Pokud je udržíte v bezpečných mezích, snížíte riziko, že se dostanete do dluhové pasti. A navíc budete mít silnější vyjednávací pozici při schvalování úvěru.
Nakonec jde o jednoduchou logiku. Čím víc znáte svou finanční situaci, tím lépe se rozhodujete. A v době, kdy se podmínky na trhu mění rychle a úrokové sazby mohou během roku několikrát poskočit, je tahle schopnost k nezaplacení.
